프리랜서의 일본 주택담보대출 심사, 사업소득 3개년이 관건입니다
일본에서 住宅ローン을 알아볼 때 프리랜서가 가장 먼저 부딪히는 건, 급여소득자와 개인사업자는 심사 테이블 자체가 다르다는 점입니다. 회사원은 源泉徴収票 한 장이면 소득 증명이 끝나지만, 프리랜서는 확정신고서 3개년치를 요구받습니다. 은행마다 조금씩 다르지만 대체로 직전 3년분 확정신고서(確定申告書)와 납세증명서(納税証明書 その2)를 함께 제출하도록 요구하는 경우가 많습니다.
- 확정신고서 직전 3개년치
- 납세증명서 その1・その2
- 주민세 과세증명서
- 매출 변동 사유 설명서(필요시)
- 재류카드·영주권 서류
회사원과 다른 출발선
문제는 여기서 보는 소득이 “매출”이 아니라 “소득금액”이라는 점입니다. 経費를 얼마나 인정받았는지, 青色申告特別控除를 얼마나 받았는지에 따라 서류상 소득이 확 줄어드는데, 대출 심사에서는 이 줄어든 숫자가 그대로 심사 기준이 됩니다.
절세와 대출 심사는 반대 방향입니다
절세 목적으로 경비를 많이 잡아온 분들이 막상 대출 심사에서 곤란해지는 이유가 여기 있습니다. 경비를 늘려 소득금액을 줄이면 그 해 세금은 줄지만, 같은 숫자가 대출 한도를 계산하는 기준이 되기도 합니다. 주택 구입을 몇 년 안에 계획하고 있다면, 그 시기 전후로는 경비 처리 수준을 미리 가늠해두는 게 좋습니다.
3개년 평균인가, 최저치인가
은행에 따라 평가 방식이 다릅니다. 어떤 곳은 직전 3년 평균 소득금액을 기준으로 삼고, 어떤 곳은 가장 낮았던 연도를 기준으로 잡습니다. 특히 메가뱅크 계열은 후자 쪽이 많다고 알려져 있습니다. 즉 3년 전 소득이 낮았다면, 올해 소득이 아무리 올랐어도 대출 한도가 낮게 잡힐 수 있다는 뜻입니다.
또 하나 걸리는 부분은 소득의 안정성입니다. 매출이 매년 크게 오르내리면 “변동성이 크다”는 이유로 감점되는 경우가 많습니다. 코로나 시기처럼 특정 연도에 매출이 크게 줄었다면, 심사 담당자가 해당 연도 신고서에 대해 별도 사유를 묻는 경우가 있습니다. 일시적 요인이었음을 설명하는 사업 경위서를 미리 준비해두면 심사 과정에서 도움이 됩니다.
※3개년을 평균으로 볼지, 최저치로 볼지는 은행별 심사 기준이라 공식적으로 공개되지 않습니다. 위 내용은 업계에서 흔히 언급되는 경향이니 일반 규칙으로 단정하지 마시고, 신청 전 지점 창구에 직접 확인해보시길 권합니다.
개업 연차가 짧으면 아예 심사 대상 제외
프리랜서 대출에서 자주 부딪히는 벽은 개업 후 3년 미만인 경우입니다. 대부분의 은행은 확정신고서 3개년치를 필수로 요구하기 때문에, 개업 2년 차라면 애초에 신청 자체가 안 되는 은행이 많습니다.
여기에 재류자격도 함께 봅니다. 일본 국적이 아닌 경우 永住権 유무가 크게 작용하는데, 영주권이 없으면 아예 취급하지 않는 은행도 있고, 배우자가 일본인이거나 영주자인 경우 예외적으로 심사해주는 곳도 있습니다.
| 항목 | 대부분의 은행 | 완화 조건을 두는 일부 은행 |
|---|---|---|
| 확정신고서 요구 연수 | 직전 3개년 필수 | 지방은행·네트은행 중 2개년만 인정 (금리 우대 제외되는 경우 많음) |
| 재류자격 | 영주권(영주자·특별영주자) 필요 | 배우자가 일본 국적·영주자면 연대보증 조건으로 심사 |
이 부분은 은행마다 기준이 제각각이라 지점 창구에서 직접 확인하는 편이 빠릅니다.
서류 준비, 생각보다 시간이 걸립니다
납세증명서는 세무서에서 발급받는데, その1(납세액 증명)과 その2(소득금액 증명) 두 종류를 다 요구하는 은행이 많습니다. 세무서 창구에서 발급받으면 당일에 나오지만, 오래된 연도분은 시스템 조회에 시간이 걸려서 하루 이상 걸리는 경우도 있습니다. 국세청 홈페이지(nta.go.jp)에서 e-Tax로 신청하면 오히려 더 오래 걸리는 경우도 있어, 급할 때는 직접 창구를 이용하는 편이 낫습니다.
주민세 과세증명서(課税証明書)는 시청·구청에서 발급받는데 이건 보통 당일, 빠르면 몇 분 안에 나옵니다.
※제출처 은행이 원본을 요구하는지 사본으로 되는지는 미리 확인해두는 게 좋습니다. 이를 확인하지 않고 갔다가 재발급을 받으러 다시 방문하게 되는 경우가 종종 있다고 합니다.
이 글에서 다루는 용어
住宅ローンじゅうたくローン주택담보대출
집을 살 때 은행 등 금융기관에서 받는 대출. 부동산을 담보로 잡고 장기간에 걸쳐 원리금을 상환하는 방식이 일반적입니다.
確定申告書かくていしんこくしょ확정신고서
개인사업자가 1년간의 소득과 경비를 정리해 세무서에 제출하는 서류. 대출 심사에서는 직전 3개년치를 요구받는 경우가 많습니다.
納税証明書のうぜいしょうめいしょ납세증명서
세무서에서 발급하는 증명서. その1은 실제로 낸 세금 액수를, その2는 신고한 소득금액을 증명합니다.
青色申告特別控除あおいろしんこくとくべつこうじょ청색신고 특별공제
복식부기로 장부를 작성하고 e-Tax로 신고하면 소득에서 최대 65만 엔을 공제해주는 제도. 이 공제를 많이 받을수록 서류상 소득금액은 낮아집니다.
課税証明書かぜいしょうめいしょ주민세 과세증명서
시청·구청에서 발급하는 서류로, 전년도 소득과 주민세 납부 내역을 증명합니다.
永住権えいじゅうけん영주권
재류기간 제한 없이 일본에 계속 거주할 수 있는 자격. 永住者·特別永住者가 이 자격을 가진 사람을 가리킵니다.
※본 글은 공개된 업계 자료와 일반적인 심사 관행을 바탕으로 한 안내이며, 실제 대출 가능 여부·한도·금리는 은행별 심사 기준과 개인 신용 상황에 따라 크게 달라집니다. 정확한 조건은 반드시 신청하려는 금융기관 창구 또는 주택금융지원기구(住宅金融支援機構)에 확인하시기 바랍니다.
출처(참고 및 공적·공개 자료)出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン」, 国税庁「納税証明書の交付請求手続」, 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」 등.